“以房养老”在马来西亚可行吗?

“退休金够不够用?”一直是许多人迈入中老年后最为担忧的问题。随着国人的平均寿命延长,在活到老的同时也要有钱可以用到老,这样才能过上有素质的老年生活。不少人以为退休后可以依赖公积金存款过活,但是面对生活成本日渐涨高,加上年轻时可能为了买房而预支了公积金户头里的存款,因此退休后可供取用的公积金款额并不如想像中多。也有一些人甫退休就迫不及待提出公积金存款,并很快挥霍用光,最终落得晚年穷困潦倒的窘境。由此可见,想要安享舒适的退休生活,首要条件是必须拥有充足的退休储备金。

从踏入社会至退休的这段漫长工作生涯里,很多人为三餐温饱而辛勤打拼,当中也有人为了一圆“有瓦遮头”的心愿。对他们而言,买房成了人生主要目标,以便可以安居乐业。晋升为屋主尽管背负着房贷的压力,大多数人在60岁或65岁之间方可清偿所有房贷,不过届时却将获得房产的所有权。

在有房一族当中,一些人上半辈子把薪资投入到房子中,却在退休后面临“有房无储蓄”的境况。他们该如何度过接下来的生活?于是,“以房养老”的概念因应而生,并在一些老龄化国家盛行起来。

所谓“以房养老”,是指将房产抵押给银行或金融机构,银行会对房屋进行市值评估,依此将“倒按揭”所获总额,每月以固定数额缴付给屋主。屋主可以继续住在原来的房子里,直至逝世为止(一些措施有限定贷款年限)。如此一来,屋主不但有栖身之处,而且每月有钱可领,“活到老,有钱到老”,足以摆脱钱不够用的窘境,过上舒适的晚年生活。因此,“以房养老”可说是将不动产变为可随意动用的动产(现金)。

屋主去世后,房屋产权将交由银行处理拍卖,倘若售出的价格在扣除成本及利息后尚有盈余,则可分配给其继承人。

“以房养老”这种新兴的养老措施确实能为长者提供生活上的保障,但它却未广泛适用于各个国家,因其仍存在着一些弊端与争议。尤其在注重传统伦理的社会,父母通常抱着养儿防老的观念,子女奉养至百年归老,房产留给子女来继承。而“以房养老”则意味着这一层传统认知被推翻,一方面要让老人家去接受这种新观念本就很难,加上他们辛苦了大半辈子才拥有一栋专属于自己的房屋,要放手谈何容易。此外,在子女觉得利益受损的情况下,这可能会导致父母与子女之间的关系产生矛盾而造成不可挽的天伦崩裂局面。

“以房养老”的长者还将面临一些外在因素的风险,包括利率、房价波动和长寿。鉴于这是“反向抵押贷款”——一种拿房屋作为抵押品的贷款方式,银行或金融机构将征收利息,而一般上银行利率是浮动的;假如银行利率升高,贷款利息也会增加,那么长者每月领取的款额将随之减少。至于房价,若不涨反跌,则被抵押的房屋市值也会缩减。此外,倘若长者活得比抵押年限长,那么他可能会被银行要求偿还本息,否则屋子就会被拍卖。如此一来,“以房养老”的保障反而变成始料未及的负担。

再者,有些人宁愿考虑选择“卖房养老”而非“以房养老”,因为卖房子可以直接获得一大笔现金,并以租房或入住安老院来解决住的问题。而“以房养老”在扣除一些成本和利息后所获金额其实比房产原价已减少许多。一旦生病急需医药费,“以房养老”的长者就无法套现。在以上所述层层问题和忧虑之下,“以房养老”反而不是长者的首选项目。

目前,“以房养老”的政策尚未在马来西亚推行。但随着我国在不久的将来就会迈入老龄社会,“以房养老”不失为其中一个新型的养老对策,惟相关单位需好好借鉴其他国家的经验,从中扬长避短,真正制定一套符合人民、既安全又有效的方案。

文:叔本朝

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